Il sottotetto: pertinenza o vano autonomo? :: Diritto & Consulenza

Il sottotetto: pertinenza o vano autonomo?

Pubblicato il 26 luglio 2012

L’art. 1117 c.c. individua le parti comuni di un edificio, elencando tra queste i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i muri maestri, ecc..

In particolare per quanto riguarda il lastrico solare, la giurisprudenza ha chiarito come esso è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini.

Controversa è, invece, la natura del sottotetto di un edificio ovvero se  tale area, non compresa tra le parti comuni indicate dall’art. 1117, costituisca una pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo o un vano autonomo.

Sul punto di recente, con la sentenza n. 12840/12, la Corte si è soffermata sull’importanza di quanto riportato nel titolo di proprietà, chiarendo come “l’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione ex articolo 117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale”.

Di conseguenza il sottotetto di un edificio non può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.).

In questa ultima ipotesi l’appartenenza deve essere determinata in base al titolo, ed in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, il muro maestro, il suolo, ecc.) o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1 si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all’uso comune o all’esercizio di un uso comune.

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